Démembrement : nue-propriété

On parle d’usufruitier (occuper le bien, percevoir les revenus) et de nu-propriétaire (détenir le bien en pleine propriété au terme de l’usufruit).

De la même manière que l’achat d’un bien en pleine propriété, vous avez la possibilité d’acheter seulement une composante de celle-ci : la nue-propriété.

Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Ce dernier est le plus souvent une personne morale (société, bailleur social, collectivité territoriale) qui achète l’usufruit pour une durée généralement comprise entre 10 et 20 ans selon les programmes commercialisés.

Le fonctionnement :

Pendant la durée du démembrement, vous ne pouvez pas utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. Ce n’est qu’au terme de la durée de l’usufruit que vous serez pleinement propriétaire de l’appartement, sans coût supplémentaire.

Le prix d’achat de la nue-propriété  du bien immobilier est attractif  puisqu’on applique une décote qui représente généralement entre 30 et  40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété. Elle correspond au montant des loyers théoriques que vous auriez dû percevoir si vous aviez pu louer le bien pendant le démembrement. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété est réduit !

Aucune charge à payer, sauf les grosses réparations (remplacement des couvertures, maintenance des murs de soutènement), l’usufruitier paie les autres charges (factures d’énergies, impôts, travaux, etc.) et se charge de la gestion des immeubles (formalités administratives, entretien des bâtiments, recherche et sélection des locataires, recouvrement des loyers).

Il n’est pas possible de louer le bien pendant toute la période de démembrement, vous ne percevez donc aucun revenu imposable. Vous ne pouvez pas l’occuper non plus.

Au terme du démembrement, vous devenez plein propriétaire du bien immobilier. Vous pourrez :

• le conserver pour en percevoir des revenus réguliers ou l’occuper,
• éventuellement en donner la nue-propriété à vos enfants pour anticiper la transmission à moindre coût car la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété,
• le vendre afin de capter la plus-value mécaniquement réalisée. On considère en effet que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution est favorable car l’usufruit est acquis gratuitement.

Comment financer la nue propriété

La nue-propriété peut être payée soit au comptant (grâce à un capital dont vous disposez) ou à crédit. Toutefois, le recours au crédit nécessite un flux de revenus important pour payer les échéances du crédit puisqu’aucun loyer n’est perçu pendant toute la durée du démembrement.

De plus, ce crédit ne sera pas déductible de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
En effet, si vous êtes soumis à l’IFI, l’achat de la nue-propriété n’a pas d’impact pendant la durée du démembrement car seul l’usufruitier peut être taxable à l’IFI sur la valeur de la pleine propriété. Vous ne pourrez donc pas déduire de dettes liées à l’acquisition de la nue-propriété.

On peut alors rédiger une convention de démembrement pour prévoir par exemple que :

• une répartition des charges différentes notamment concernant les travaux de grosses réparations,
• Les éventuels baux conclus sur le bien prennent fin au terme du démembrement, sauf volonté contraire de votre part

Dans le cac d’un décès pendant le démembrement, la nue-propriété intègrera votre succession comme tout bien immobilier. Sa valeur sera actualisée en fonction de la durée restante de l’usufruit et sera transmise à vos héritiers ou légataires.

Avantages / Inconvénients en tableau : 

Exemple :

Sophie a 47 ans, elle souhaite préparer sa retraite et envisage un investissement immobilier pour obtenir des revenus réguliers dans 15 ans. Pour son projet, elle dispose d’une somme d’argent de 260 000 €.

 Sophie pourrait acquérir un bien immobilier dont la valeur en pleine propriété est de 428 600 €.

Si elle achète la nue-propriété, pour un démembrement d’une durée de 15 ans, celle-ci représenterait 56 % de ce montant, soit environ 240 000 € auquel il convient d’ajouter les frais de notaire (+/- 8 %) soit un montant total de 259 200 €. 

 Pendant 15 ans, Sophie ne percevra aucun revenu, et ne paiera aucun impôt (ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux, ni IFI). 

 Au terme du démembrement, elle obtiendra (sans frais, ni fiscalité) la pleine propriété d’un bien estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation).

Si l’on retient un rendement net de charge de 4 %, elle pourra percevoir un revenu locatif annuel de 17 100 € avant fiscalité.