Loi Monuments Historiques

Les monuments historiques nécessitent souvent des travaux conséquents soumis à autorisation de l’Etat. 

Après avoir financé l’immeuble et les éventuels travaux de rénovation, vous pourrez bénéficier d’un complément de revenus grâce à la location du bien.

Vous pouvez acheter le monument historique directement ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.

Le fonctionnement

Vous pouvez déduire de votre revenu imposable les dépenses engagées pour la restauration et l’entretien du bien sans limite de montant ni plafonnement.

Contrairement à d’autres investissements, vous n’avez pas l’obligation de louer le bien, ni de l’ouvrir au public.   

Pour bénéficier de ce régime particulier, vous devez prendre un engagement de conservation de 15 ans qui court à compter de la date d’acquisition. Il n’existe pas de formalité spécifique. Vous indiquez simplement les charges déductibles au titre des monuments historiques sur votre déclaration de revenus.

A savoir : Il est envisageable de louer votre monument historique en location nue pour profiter du régime fiscal de faveur. Les loyers seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers sans pouvoir bénéficier de l’abattement de 30 % du micro-foncier. Attention, vous ne pouvez pas louer à un membre de votre foyer fiscal.

La déduction des charges est différente selon que le bien soit loué ou occupé à titre privé : lorsque le bien est loué, en principe les charges viennent diminuer uniquement les revenus imposables issus de la location. En cas d’excédent ou d’absence de location, vous pouvez les déduire de l’ensemble de vos revenus imposables (= revenu global).

Loi Monuments Historiques : Avantages fiscaux

En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Mais l’investissement monument historique n’entre pas dans ce plafonnement ce qui est intéressant si vous atteignez déjà le plafond ! De plus, si vous achetez le bien via un emprunt bancaire vous profiter d’un effet de levier grâce à la déduction des intérêts.

Il est possible de bénéficier de ce type d’investissement seulement si vous êtes résidents fiscaux français. Si vous devenez non-résident au cours de l’engagement de conservation, vous pourrez déduire le déficit foncier de vos revenus taxables en France (si bien loué).

Un monument historique est un bien particulier sur le marché. Les dépenses d’entretien et de conservation peuvent être importantes car seuls certains professionnels interviennent sur ce type de bien ce qui rend la rentabilité aléatoire.  

Vous acquittez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat.

Les monuments historiques Avantages / Inconvénients en tableau :

Exemple

Xavier, 51 ans, souhaite diversifier ses investissements et commencer à transmettre à son fils. Ses revenus s’élèvent à 75 000 € annuels. Son taux marginal d’imposition (TMI) est de 41 %. Il n’est pas soumis à l’IFI car il est propriétaire uniquement de sa résidence principale évaluée à 500 000 €.

Si Xavier investit dans un monument historique

Il acquiert un immeuble classé pour 200 000 € avec 60 000 € de travaux. Il finance son investissement avec un emprunt au taux de 2,50 % sur une durée de 15 ans.

Il décide de louer le bien, les loyers bruts s’élèvent à 6 000 € par an.

Détermination du revenu net foncier de la première année :

Les déficits constatés sont intégralement imputables sur le revenu global de Xavier.
Celui-ci réalisera une économie d’impôt pour un montant de : 32 000 € x 41 % = 13 120 €.

Détermination des revenus fonciers nets des 14 années suivantes :

Ce déficit est intégralement imputable sur le revenu global de Xavier qui réalisera une économie d’impôt annuelle de : 2 000 € x 41 % = 820 €.