L’OBO ou le rachat à soi-même
L’OBO ou le rachat à soi-même, est une stratégie patrimoniale visant à racheter son propre patrimoine, procurant des avantages considérables tels que la génération de liquidités, le recours à l’effet de levier bancaire, la transmission de patrimoine à ses descendants et la maîtrise de la fiscalité.
Lorsqu’elle est réalisée correctement, les résultats peuvent être spectaculaires.
OBO ou le rachat à soi-même immobilier permet de :
- Convertir un flux de revenus régulier (les loyers) en un capital immédiat ou en de nouveaux flux moins fiscalisés/socialisés grâce à l’IS ;
- Maîtriser sa fiscalité personnelle et son RFR ;
- Utiliser l’effet de levier en vue de développer son patrimoine ;
- Transmettre certains biens tout en en conservant partiellement le contrôle ;
-Eviter que le patrimoine immobilier ne tombe en indivision ; - Réduire le coût de la transmission par la création de passifs et bénéficier d’un effet de capitalisation à terme.
Alors, il vous faudra crér une société ou vous utiliserez une société existante que vous contrôlez (par exemple une société civile immobilière = SCI dont vous détenez la majorité des parts sociales). Vous vendez le bien locatif dont vous êtes propriétaire à la société qui peut vous l’acheter grâce à un emprunt bancaire.
Vous recevez le prix de vente que la société vous paye, sous la forme d’un capital (somme d’argent dont vous pouvez librement disposer) ou d’une créance en compte courant d’associé (crédit que la société vous doit, payable dans le futur en une ou plusieurs fois) ou d’un mix des deux. Vous pouvez utiliser le capital perçu pour réaliser de nouveaux investissements pour diversifier, développer votre patrimoine.
Crédit et OBO :
Dans le cas ou vous auriez un crédit en cours, vous devez utiliser la somme reçue pour rembourser la banque. Dès la vente de votre bien, vous ne recevez plus les loyers (c’est la société qui les encaisse) ce qui entraîne une économie d’impôt (vous n’êtes plus fiscalisé sur les loyers).
Le bien locatif procure des revenus réguliers (loyers) à la société qui lui permettent de rembourser l’emprunt bancaire qu’elle a contracté. Selon le montant des loyers encaissés et de l’échéance de son prêt, vous pouvez être amené à devoir faire des apports en compte courant d’associés pour maintenir l’équilibre entre les charges et les ressources de la société.
L’OBO en vidéo
Impôt et OBO :
Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, l’opération aboutit à la réduction de votre fiscalité, puisque vous n’êtes plus personnellement imposé sur les loyers perçus (car vous ne percevez plus directement les loyers). L’impôt sur les sociétés est acquitté par la société sur les loyers perçus au taux de 15 % jusqu’à un résultat de 42 500 € et 25 % au-delà.
A savoir :
Vous voulez anticiper la transmission de votre patrimoine ? vous pouvez donner des parts de votre société en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété) à vos enfants.
Le coût de la transmission est réduit du fait de l’endettement de la société et de la valorisation des parts. Elle sera aussi fiscalement avantageuse si vous donnez seulement la nue-propriété car seule celle-ci sera taxée aux droits de donation, en fonction de votre âge et selon un barème légal (vous conservez l’usufruit jusqu’à votre décès).
La vente de votre bien locatif entraîne le calcul de la plus-value immobilière (différence entre le prix de vente de votre bien et le prix auquel vous l’aviez acquis) et éventuellement l’imposition au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Si vous détenez votre bien depuis 22 ans, vous êtes exonéré de taxation à 19 % et après 30 ans de détention, vous êtes également exonéré de prélèvements sociaux.
| Les avantages | Les inconvénients |
| Obtenir un capital immédiat ou une créance en contrepartie de la vente. | Double taxation en cas de distribution de dividendes (impôt sur les sociétés + impôt sur le revenu) |
| Réduire votre imposition sur le revenu | Frais liés à l’opération de vente à vous-même (impôt de plus-value, frais de notaire, etc.) |
| Utiliser le financement bancaire pour développer votre patrimoine | Dette bancaire non déductible pour l’évaluation des parts sociales à l’IFI |
| Transmettre vos biens locatifs à moindre coût | Fiscalité peu favorable en cas de vente du bien immobilier à terme par votre société (plus-value professionnelle) |
L’OBO ou le rachat à soi-même n’a maintenant plus de secret pour vous.
COMMENT ÊTRE SÛR D’OPTIMISER SON PATRIMOINE ?
Vous souhaitez réaliser un bilan patrimonial ?
Vous souhaitez réaliser un bilan patrimonial ?
NOUS CONTACTER
Réaliser un test d’éligibilité aux réductions d’impôts
Réaliser un test d’éligibilité aux réductions d’impôts
COMMENCER LE TEST
Vous souhaitez être recontacté par un conseiller ?
Vous souhaitez être recontacté par un conseiller ?
NOUS CONTACTER
Réaliser un test d’éligibilité aux réductions d’impôts
Nos clients parlent de nous
Votre avis compte, n’hésitez pas laisser un commentaire sur notre compte Google Business.
