Loi Malraux

Une réduction d’impôt permet de réduire, non pas votre revenu imposable, mais directement le montant de l’impôt dû. En principe, le montant des avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Toutefois cette limitation ne s’applique pas au dispositif Malraux !

Pour 200 000 € de travaux, la réduction d’impôt est de 44 000 € (22%) à 60 000 € (30%) selon le lieu de situation de l’immeuble.

Le fonctionnement

Vous devez être imposable en France, être majeur et acheter un bien à usage d’habitation qui nécessite une restauration complète (logement individuel et parties communes).

Il est possible réaliser directement cet investissement ou le faire via une société civile immobilière (SCI) ou encore via la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Vous pouvez acheter le bien à plusieurs, notamment en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction des dépenses qu’il a supportées.

Ce logement ancien doit se trouver dans une zone géographique définie :

–  un « site patrimonial remarquable » (classé comme tel par le ministre chargé de la culture),

– ou un quartier ancien dégradé dont l’opération de restauration a été déclarée d’utilité publique.

La localisation

La localisation est le critère primordial d’un investissement immobilier. Vous devez vous renseigner sur les transports, les commerces, les écoles à proximité.
Il faut vous assurer que le marché locatif est suffisamment porteur pour vous permettre de trouver un locataire de qualité.
Si vous envisagez cet achat à crédit, il faudra contacter votre banque pour vérifier le montant que vous pourrez emprunter.

A noter,  l’importance de calibrer le montant de la réduction d’impôt par rapport à l’impôt que vous pensez devoir acquitter au cours des années à venir. Toutefois en cas de dépassement, l’excédent de réduction est reportable 3 ans.

Travaux et rénovations

Vous payez une commission à l’intermédiaire qui gère l’opération de restauration, dont le montant est compris dans le prix d’achat. Il est nécessaire de choisir un intermédiaire fiable et de qualité, garant d’une rénovation dans les règles de l’art (les travaux sont également suivis par les architectes des Bâtiments de France).

Vous acquittez des frais de notaire (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, rémunération du notaire) représentant 7 à 8 % du prix d’achat (comprenant le foncier + les travaux dans le cadre de la loi VIR).

Avantages / Inconvénients en tableau : 

Exemple

Jeanne est gérante d’un salon de coiffure et Arnold est opticien. Ils ont 50 ans, sont mariés et propriétaires de leur maison à Tours.

 Ils souhaitent investir dans l’immobilier. Objectif : développer leur patrimoine pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite tout en réduisant leur impôt sur le revenu. Ils payent 16 000 € d’impôt sur le revenu par an et sont très intéressés par une réduction.

 Après recherches, leur choix s’arrête sur un appartement de 2 pièces, 40m² avec une terrasse de 14m² dans le centre-ville de Bordeaux (zone géographique éligible à ce dispositif). Le prix d’achat est de 320 000 € (hors frais de notaire) avec des travaux estimés à 171 000 € (en moyenne les travaux représentent  à 50 à 60 % du coût global de l’opération).   

Ils bénéficieront la première année d’une réduction d’impôt de 30 000 € (30 % de 100 000 € correspondant au premier appel de fonds des travaux) puis de 21 300 € la deuxième année (30% de 71 000 €).

Grace au report de l’excédent de réduction d’impôt, ils ne paieront pas d’impôt sur le revenu pendant plus de 3 ans. Au total, ils profitent d’une réduction d’impôt totale de 51 300 € soit 16 % de leur investissement.